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提前还房贷到底划不划得来?先来算笔账!

企额贷2018-12-07 10:38:32.0

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国家统计局发布的2018年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅环比下降;二线城市环比涨幅均回落;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩,二手住宅涨幅回落。

从上面数据来看,可能很多人的心都快按奈不住,想去买房了。买房的时候,我们大多数人都是首付再还贷的模式,当自己有点钱的时候,有人就想着能早点还完贷款,这样才能无债一身轻松。但是又有人想着还完贷款不划算。

房贷到底要不要提前还呢?

首先,我们要搞清楚,贷款的时候选择的是哪种还款方式:等额本金or等额本息?

等额本金就是把贷款总额等分,每个月还的本金一样,利息越来越少。

等额本息就是把贷款和利息加总然后平均到每个月,每个月还款的金额(本金+利息)一样。


01
等额本息VS等额本金

我们说回到提前还款。当你还款一段时间后,“等额本息”所要支付的利息将高于“等额本金”,而提前还贷时已支付的利息是不会被退还的,这就相当于多支付了许多原本不应该提前支付的利息。所以,如果计划将来提前还款,选择“等额本金”比较划算。

按照等额本息的还款算法,贷款年限过半,说明50%~80%的贷款和利息已经被偿还,剩下的月供本金占比较大,但利息相对较少。

这时候,你能扛住的压力已经过去了,提前还款省下的钱并不多,没必要拼了命了把剩下的钱一次还清。

当然,按照等额本金的算法,当还款时间超过三分之一,利息所剩不多,剩下的基本上是本金,本金是绝对不会少的,提前还款就不划算了。

02
全部提前还款VS部分提前还款


提前还款的目的在于减少贷款金额,缩短贷款期限,使支出的利息降低。如果有意向想要选择提前还款的桔友,可以跟着桔小帅一起了解下全部提前还款和部分提前还款。

全部提前还款,就是将剩余的贷款一次性还清,还款后节省了剩余部分的利息(已付部分的利息是概不退还的)。

部分提前还款,包括几种不同情况

一是剩余的贷款保持每月还款额不变,缩短还款期限。

二是剩余的贷款将每月还款额减少,同时缩短还款期限。

这是两种最常见的提前还款方式,可以根据自身的经济能力、待还金额和利率计算一下,都能剩下一部分利息。

三是剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。很明显,这种方法能够减小月供负担,但利息节省效果不如第二种。

还有一种是保持剩余总贷款金额不变,只缩短还款期限。但这样会增加月供负担,减少部分利息,总体来说,并不是特别划算。

哪些人适合提前还款?

短暂的房奴生活过后,如果你确实不太适应“背债”,可以趁着房贷初期,进行提前还款。如等额本息还款,没有超过贷款年限三分之一,或者等额本金贷款,没有超过整体贷款年限四分之一,可以考虑提前还款。这样一来可以早点摆脱“房贷”的束缚,也可以节省不少利息。

如果你有新的投资、置业或诸如此类再加杠杆的计划,可以考虑提前还贷,以便于将鸡蛋放在对的篮子里。

商贷的基准利率是4.9%,公积金贷款是3.25%。如果房子买的早,很多银行还给你的利率打了折,这种情况下,桔小帅是不建议提前还贷的。

但是如果你的房贷利率处于上浮中,虽然商业银行贷款基准利率下调了,你的房贷利率却没有打折,也可以考虑提前还款,从而减少贷款成本。

有很多理财产品的年收益率都高于贷款基准利率,如果手里有闲钱,却没有相对高收益的理财渠道,或者说你不是一个擅长理财的人,也可以考虑提前还款。

买房的时候,如果大家有提前还款的计划,企小额觉得应该在签订购房合同之前先向贷款银行咨询一下,把提前还贷的时间、金额要求都了解清楚。

当然,还款人还需根据自己的实际情况,综合考虑自己是否适合提前还款,并选择合适的提前还款的方法。

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